처음 시골 땅을 구하고자 할 때는 다소 막연하다.

먼저 대강적인 자금계획과 나와 가족의 ‘전원둥지’를 틀 광역적 지역(충청도 단양, 강원도 홍천 등)을 선택한 뒤에 현장 답사에 나선다.

만약 ‘인생2막’의 귀촌지나 귀농지로 강원도 홍천을 택했다고 하자. 처음에는 가족 여행 삼아 홍천 9경 등 관광명소 등지를 찾아 다나며 홍천 전체를 두루 둘러본다. 홍천 전체의 분위기를 느껴보라는 얘기다. 이 때 지나치게 관광지화, 유원지화 되어 있는 곳과는 좀 거리를 두는 게 좋다. 호젓한 전원생활에 방해를 받기 십상이기 때문이다.

이렇게 다니다 보면 자연조건이나 투자가치 측면에서 만족할만한 땅(크게는 리 단위, 작게는 마을 단위)이 가끔 눈에 들어온다. 순간적으로 ‘필’이 꽂히는 인연의 땅도 만날 수 있다.

이후에는 점찍어둔 곳을 대상으로 집중적인 매물 분석에 나선다.

매물 분석에서 발품은 필수다. ‘부동산은 현장이다’라고 늘 강조했듯이, 관심이 가는 매물의 땅은 시간을 두고 보고 또 본다.

그러나 발품 전에 손품도 필요하다. 그래야 실제 현장답사 때 제대로 된 입지 및 투자분석을 할 수있다.

먼저 매물의 지번을 확인해 지적도와 토지이용계획확인원, 토지대장 등을 떼어보고 하자가 없는 지를 체크한다. 그리고 인터넷 항공,위성사진과 지도를 통해 해당 매물의 위치와 주변 환경 등을 꼼꼼히 살펴본다.

이 과정에서 걸림돌이 바로 매물 지번 확보다. 대개 부동산 중개업자들은 해당 물건의 지번을 노출하길 꺼린다. 자기가 애써 확보한 물건을 자칫 다른 업자에게 가로채기 당할 수도 있기 때문이다.

어쨌든 시간과 비용 낭비를 줄이기 위해선 매물 답사 전에 미리 그 물건에 대한 지번을 확보해 기본적인 분석을 마치는 것이 여러모로 이득이다. 그게 어렵다면 중개업자와 함께 한꺼번에 여러 물건을 둘러본 다음에 맘에 드는 매물의 지번을 확보해 꼼꼼하게 살펴본 뒤에 현장을 답사해 종합분석하는 방법을 택한다.

손품의 절차를 살펴보자.

먼저 1/1200 축적으로 된 지적도를 통해 땅의 모양을 본다. 가급적 용도대로 이용하기 쉬운 모양이어야 한다. 울퉁불퉁하게나 길다랗거나 한 것은 좋지않다. 정방형이면 금상첨화. 두 필지로 나눌 수 있다면 공동매입도 가능하다. 자금부담을 덜 수 있다. 도로가 길게 접해있는지, 인근에 개울은 있는지 등도 파악한다.

그런 다음 항공, 위성사진으로 넘어간다. 국토해양부와 LH공사에서 운영하는 온나라부동산정보통합포털(www.onnara.go.kr)이나 다음(www.daum.net) 지도를 이용하면 된다.

지적도로 본 상황이 항공, 위성사진상으로도 그대로인지를 살핀다. 사진을 크게 확대해 보면 주변의 축사, 구거(도랑), 분묘 등 주거환경을 파악할 수 있고, 축소하면 고속도로나 국도, 지방도 등 교통여건과 인근 도시나 읍·면소재지와의 접근성 등을 한눈에 볼 수 있다.

지도에 표시된 등고선도 살핀다. 등고선을 살필 때 매물 주변 지형의 등고선이 좁고 두개의 선이 매물을 지나간다면, 이 매물은 경사도가 심하고 토목공사를 통해 택지를 조성했음을 알 수 있다. 등고선을 통해 경사도를 파악할 수 있을 뿐 아니라 현대풍수에서는 이를 통해 명당자리도 찾아낸다.

등고선과 등고선 사이는 별도로 등고선 높이를 표시하지 않는 한 10m이다. 임야의 경우 지난 2009년부터 서비스를 개시한 산지정보시스템을 활용하면 평균 경사도와 지형, 지세, 토양, 수밀도, 수령 등을 다양하게 검색할 수 있다. 인터넷지적지도를 유료로 서비스 하는 곳(www.geopis.co.kr)도 있다.

등고선 분석을 통해 급한 경사와 그에 따른 사용 가능 면적의 감소 등 해당 매물의 최대 결점을 찾아낼 수 있다. 지적도와 항공,위성사진으로 볼 때 하자가 있는 매물이라면 당연히 현장답사를 취소해서 헛걸음을 줄이는 것이 상책이다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 컨설턴트)